Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) konut kredilerine yönelik geçtiğimiz ayın başında devreye aldığı düzenlemeler tesirini göstermeye başladı. Şubat ayında ipotekli konut satışlarının toplam satışlar içindeki hissesi, 33 ay ortadan sonra birinci kere yüzde 20 düzeyinin üzerine çıktı.
BDDK düzenlemeleri devreye alındı
BDDK, finansal istikrarı desteklemek hedefiyle makroihtiyati adımlar kapsamında kişisel kredi kartları ve muhtaçlık kredilerinin tekrar yapılandırılması, kredi kartı ve kredili mevduat hesaplarına yönelik limit düzenlemeleri ile konut kredilerinde kredi-değer oranına ait değişiklikler yapmıştı.
Yeni düzenlemeyle birlikte konut kredilerinde birinci el ve ikinci el ayrımı kaldırılırken, 2010 sonrası inşa edilen ve en az C güç sınıfına sahip konutlar da avantajlı kredi-değer oranı kapsamına dahil edildi.
İpotekli satışlarda 33 ay sonra kritik eşik
Şubat başında yürürlüğe giren bu adımlar, ipotekli satışlara süratli biçimde yansıdı. Şubatta ipotekli satışların toplam içindeki hissesi yüzde 20’nin üzerine çıkarak son 33 ayın en yüksek düzeylerinden birine ulaştı.
Dezenflasyon süreci, makroihtiyati önlemler ve kredi kısıtlamaları nedeniyle son yıllarda ipotekli satışların hissesi gerilemiş, 2024 yılında yüzde 10,7 ile en düşük düzeylerden biri görülmüştü.
Geçen yıl satışlar rekor kırmıştı
Öte yandan geçen yıl, yüksek kira düzeyleri ile mevduat, döviz ve altın getirilerinin konuta yönelmesi sonucu toplam konut satışları yaklaşık 1,8 milyon adetle rekor kırarken, bu satışların yüzde 14,33’ü ipotekli olarak gerçekleşmişti.
Yeni yılın birinci aylarında ise ipotekli satışların hissesindeki yükseliş sürdü. Ocakta yüzde 18,2 olan oran, şubatta yüzde 20,1’e çıktı. Bu oran en son Mayıs 2023’te yüzde 23,3 düzeyinde görülürken, en düşük oran Aralık 2023’te yüzde 4,4 olarak kaydedilmişti.
Uzmanlara nazaran kredi kanalı tekrar hareketlendi
Uzmanlar, BDDK düzenlemesiyle kredi tarafındaki kısıtlamaların kısmen gevşediğini ve bunun satışlara yansıdığını belirtirken, ipotekli satışların daha yüksek düzeylere ulaşması için faiz oranlarında düşüş gerektiğine dikkat çekiyor. Faizlerin yüzde 1 düzeyine gerilemesi halinde ipotekli satış hissesinin yüzde 35-40 bandına çıkabileceği söz ediliyor.
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, AA muhabirine yaptığı değerlendirmede, şubatta ipotekli satış oranının yine yüzde 20 düzeyine ulaşmasının finansman tarafında sonlu da olsa bir olağanlaşmaya işaret ettiğini belirterek, “BDDK tarafından yapılan düzenlemeyle kredi kullanım şartlarının daha geniş bir alıcı kitlesine hitap edecek biçimde yine tanımlanması bu artışın gerisindeki kıymetli faktörlerden biri olarak kıymetlendirilebilir.” dedi.
Kredi-değer oranlarının konutun güç sınıfı ve ekspertiz pahasına nazaran tekrar belirlenmesinin kimi fiyat segmentlerinde krediye erişimi kolaylaştırdığını vurgulayan Hepşen, bunun birinci tesirinin ipotekli satış oranındaki artışta görüldüğünü söz etti.
Hepşen, kredi kullanımındaki hareketliliğin daha çok ikinci el konut piyasasında yaşandığını belirterek, dataların ipotekli alımların mevcut konut stokları üzerinden gerçekleştiğini ortaya koyduğunu aktardı.
Kredi hissesindeki yükselişin şimdi yeni konut üretimi üzerinde güçlü bir ivme oluşturduğunu söylemek için erken olduğunu kaydeden Hepşen, “Daha çok finansman kanalının tekrar çalışmaya başladığını ve talebin belli ölçüde kredi tarafına geri döndüğünü gösteren bir sinyal olarak okumak daha yanlışsız görünüyor.” diye konuştu.
Bankalar kredi vermede daha istekli
Tüm Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Genel Başkanı Hakan Akdoğan ise aylık yüzde 3,5-4 düzeylerinde bulunan konut kredisi faizlerinin son devirde yüzde 2,5’in altına gerilediğini belirterek, bunun satışlara olumlu yansıdığını söyledi.
Artan kiralar nedeniyle vatandaşların “kira ödeyeceğime taksit öderim” yaklaşımıyla hareket ettiğini tabir eden Akdoğan, kelamlarını şöyle tamamladı:
“Özellikle yüksek kirada oturan vatandaşlarımız muhakkak bir peşinatla alım yapmak ve kira yerine kendi konutunun taksitini ödemek istiyor. BDDK düzenlemesi sonrası bankaların vatandaşın kredi taleplerine olumlu dönüşünde artış var. Bankalar artık konut kredisi kullandırmakta daha istekli. Evvelden daha ketum bir tavırları vardı. Bu durum ipotekli satışların hissesini artırdı. Fakat hala gidilecek çok yol var. Faiz oranları yüzde 1 civarına gerilediğinde ipotekli satışların hissesi yüzde 35-40 civarına yükselecektir.”
